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重庆市鼓励投资建设公共停车场指导意见政策解读

按:近日,市政府办公厅出台了《重庆市人民政府办公厅关于鼓励投资建设公共停车场的指导意见》(渝府办〔2014〕45号,以下简称《指导意见》),为便于社会了解、掌握政策内容,理解、配合、支持政策推行,经重庆市政府网约稿,市城乡建委针对有关问题作出如下政策解读:

一、出台《指导意见》的背景

近年来,随着我市经济水平的提高和汽车产业的不断发展,汽车作为一种日常交通工具已经进入越来越多的普通家庭,但同时伴随而来的停车矛盾也越来越突出。城市停车设施主要包括配建停车场、公共停车场、占道停车场三种类型。从我市主城区目前状况来看,主要存在以下三个方面问题:

(一)停车设施供给总量不足。2013年底,主城区汽车(不含摩托车、农用运输车、挂车等)保有量约79.2万辆,主城区停车泊位约60.7万个,停车泊位缺口达30万个以上。随着机动车保有量的快速增长,停车泊位缺口呈扩大趋势。在区域分布上,商圈、老旧居住区“停车难”问题显得尤为突出。

(二)停车设施供给结构不平衡。三类停车设施合理的供给比例为:配建停车80%~85%、公共停车10%~17%、占道停车3%~5%,而我市主城区目前的供给比例为93%、1%、6%,供给结构严重不平衡,公共停车场严重短缺,不仅导致停车设施供给总量不足,供需缺口加大,同时也导致占道停车现象无限蔓延,降低了道路的通行效率。

(三)公共停车场社会投资意向低。主城区规划公共停车场地块共1003处,占地约731.6公顷,目前基本未实施,原因大致归为两个方面:一是规划用地问题,主要反映在选址不合理、地块面积偏小且不规则、多为绿地兼容用地等;二是投资效益问题,主要反映在拆迁量大、土地成本高、收费价格受限等,导致投资效益低,投资回收期长,社会资金不愿进入公共停车场投资领域。

三类停车设施中,“配建停车”占比最大,只需按现行政策稳步推进,总量将持续增长;“占道停车”占比最小,只需规范管理,总量上不会有大的增量;因此,要解决当前“停车难”问题,重点还在于解决“公共停车”的问题。因此,从扩大公共停车供给总量、调整公共停车供给结构、吸引社会资金投资建设公共停车场的角度,有必要通过制定《指导意见》对公共停车场的建设提供政策引导。

二、《指导意见》的主要内容

《指导意见》定位为我市停车场建设和产业发展的指导性政策文件,分指导思想、适用范围、鼓励政策和保障措施4个部分。

指导思想:明确了按照“配建为主、公共为辅、占道停车为补充”和“统一规划、市场运作、政策支持、自主经营”的总体思路,坚持“谁投资、谁受益”的原则,建立健全“投资-建设-经营”为一体的公共停车场市场化运作机制。

适用范围:明确为主城区范围内符合规划修建的,向公众开放、满足公共停车需求的经营性立体停车场,不包括地面平面式停车场。适用范围还明确了具体6种类型的公共停车场。

鼓励政策:提出了9项鼓励性政策,包括规划指标、建设用地、配套设施、经营开发、特许管理、产权权益、外部环境、财政扶持、金融支持等方面。

保障措施:为顺利推进公共停车场建设,从加强统筹协调、落实主体责任、推动有序建设等3个方面提出相应的保障措施。

三、重点关注的几个问题

(一)关于停车场适用范围的调整

由于我市地形较为特殊,很多规划公共停车场用地实施难度较大,尤其是中心城区和老旧城区,可利用空间十分有限,只有通过适当放宽公共停车场建设用地的类型,利用地下空间、闲置地块等全方位开拓停车空间,才能够突破公共停车场建设的多重瓶颈。

经多个部门的论证分析,适用范围中除按照规划选址单独建设的公共停车场用地外,还鼓励利用规划公园绿地、广场、地下人防工程等地下空间建设公共停车场;鼓励党政机关、学校、医院等企事业单位充分利用自有用地建设公共停车场;对于一些有条件的人防工程或既有停车场,通过功能改造、加层等形式进行扩容,充分利用可用空间。

(二)关于停车场容积率计算方式的调整

《重庆市城市规划管理技术规定》中规定,地面以上的停车场也应纳入容积率计算。为了鼓励公共停车场的建设,在地下空间不足的情况下,可设置一定数量的地上停车设施,所占面积不计入容积率。同时,鼓励建设项目超额配建公共停车泊位,超额配建部分不计入容积率。通过对容积率计算方式的调整,使得建设单位能够充分利用建筑空间面积建造更多的停车泊位。

(三)关于供地方式的调整

按照现有的政策投资建设公共停车场,项目土地成本高、投资回收期较长,导致公共停车场建设社会投资意向低。因此对新建公共停车场建设用地,以行政划拨方式供地,原则上按照实际发生的征地(征收)费用收取划拨土地成本费。

(四)有关公共停车场经营的优惠政策

1、经营方式

公共停车场投资建设由政府授权特许经营。特许经营权通过招标的方式取得,期限原则上不超过30年。取得特许经营权的单位负责公共停车场的投资、建设、自主经营。同时,公共停车场项目可以办理房地产权证(机械式停车位除外),土地使用权期限原则上不超过公共停车场特许经营权期限。


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